。距离老牌豪宅置信原墅、金色尚品均不远。加上临近时代商圈，正是老温州认准的“黄金地段”。

  项目仅2幢，河道加上住宅退让、绿地等实际南向间距超百米。南侧为约6层左右的多层，南侧、西南侧、东侧视野相当开阔。这也是该项目区别于其他竞品的“杀手锏”。

  可以说，吕浦湾二期是一个妥妥的“市中心小盘”，那么，这个盘的性价比如何呢？且看我们下面的分析——

  当下楼市，投资彻底歇菜。这样一个时间段的购房决策，不该纠结于房子的保值增值功能（若纠结于此，可以租房），而首要考虑的，是自住性价比——即用最少的支出，找到与自己居住需求偏好最契合的楼盘。

  温州的大小老板，许多喜欢高调炫富、彰显门面，至于800万还是1200万，对他们来说不要紧。

  这些人，会对生活配套、通勤距离、出入便利、房子日照、通风、噪音、视野、绿化环境等各方面居住条件进行仔细比较，进而选择符合自己要求、且价格相对便宜的楼盘。

  ---郊区开发成熟度不高，配套欠缺，公园绿地等活动条件有限。而大盘往往带一定体量的商业配套和成规模的小区园林，自成生活体系，某些特定的程度上可以弥补周边居住条件短板。

  ---市中心成熟，各种生活配套往往一步之遥，加上这一轮大建大美，公园绿道随处可见且四通八达，可以弥补楼盘小的缺陷。

  ---另一方面，市中心楼盘大的，“心气都很高”，抢首位度，玩高大上，只瞄着不讲价格只讲面子的某些富人群体。这样一个时间段价格也同样是直往天际奔。衡量这种房子的效用，最有用的指标是“面子的溢价”，最没用的指标就是“居住性价比”。

  ---市中普遍容积率高，高楼大厦密布，小盘没有空间“腾挪拳脚”，日照、视野容易受到非常严重的影响。

  吕浦湾二期规模小，自身虽没有生活配套、商业用房。但楼盘身处锦绣路时代广场—财富广场商圈，购物、餐饮、教培、童玩都挺丰富，可以弥补小盘配套不足的缺陷；

  小区占地约9.88亩，内部没有成规模的园林场景，但南侧直面吕浦河公共沿河绿化，且条带状往西延伸，提供散步、休闲、锻炼等各种户外活动。

  楼盘仅两幢板楼，缺乏小区内部隐私、静谧空间；但离主干道远，整体闹中取静；南侧无遮拦，视野非常好，中低楼层也是全天候日照。

  总的来说，从居住本身条件的角度来看，我们大家都认为吕浦湾二期，有较强竞争力。它把几个资源禀赋综合在一起，虽不敢说绝版，但肯定是比较罕见：

  居住条件虽佳，但吕浦湾二期的户型，走的却是“亲民路线方。这样的户型面积段，配置这样的日照、视线、环境等居住条件，市区恐怕找不到第二个。

  从户型设计上看，标准层两梯四户，对中小户型而言，显然控制公摊面积、提高得房率更重要。

  从户型布局来看，110方式舒适三房，139方是舒适型“3+1”房，还是以空间舒适度为优先，不特意追求房间数量，这也是明智的选择。

  另外，在目前开发商债务违约普发的情况下，楼盘进度滞后和交付延期的事情也常常会发生。所以，对于新楼盘，购房者有必要关注楼盘开发完成度和进度。

  吕浦湾二期连同西侧已经交付的一期，和沿车站大道一侧的拆迁安置房蒋家桥锦园，都是原来洪殿蒋家桥自然村旧村改造地块的构成部分。开发商以承担拆迁安置补偿的相关义务，来换取部分商品房的开发销售。

  如今，片区的拆迁安置任务绝大部分已完成，硬骨头已经啃下了，剩下基本就是吃肉了。

  从楼盘进度来看，主体已完成大半，相比许多盘没到正负零零就开卖的，会让人安心许多。

  本楼盘还有一个关键点，那就是两幢楼，其中西侧楼栋的部分房源“政府筹建房源”。它对楼盘品质会有什么影响？

  关于这一点，要了解拆迁安置户对楼盘的主要负面影响环节，我们大家都认为它并不是安置户的整体素质高低问题（许多安置户比大多数人有钱，他们当中，买豪宅住的也很多），而在于——

  许多拆迁安置房楼盘，大家原来都是同一个村的邻居，安置了又集聚在一起，原来那种生活方式的延续，会影响小区其它业主，比如：

  ---另外还有1点很重要：以前的安置房小区，建造档次差，物业费收取标准过低，影响了交付后的居住品质。

  从市区其它安置房混居的楼盘来看，交付后的居住品质高低，也和属地拆迁安置户的比例关系较大。

  ---比如铂金湾，拆迁安置户房与商品房之比约为7:3，小区交付后的物业维护就比较一般，现场园林养护、修剪，不是特别到位。

  ---反观大诚名座、市府路壹号、大公馆等楼盘，也都有安置房楼栋，但相较商品房占比少，所以对小区后期交付后的品质，没看到有啥负面影响。

  吕浦湾二期的筹集房，建成后移交给政府，其中大概有三十来套是用于就地安置，其它是政府特定对象购买。另外，物业费的收费标准与商品房是一致的。

  总之，从日照、环境、采光、视线、嘈杂度、周边配套等与居住质量紧密关联的综合条件来看，吕浦湾二期这个“市中小盘”适合居住。

  楼盘规模和部分政府筹集房，会让开发商的定价预期降低，而实质上对居住品质的影响不算大。

  当然，最终性价比如何，还是要看开发商如何定价。淡市之下，价格才是王道！！！

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